В Минске, по предварительным данным, было совершено 1687 сделок купли-продажи квартир. Эксперты из агентств недвижимости рассказали Realt.by, что выдача кредитов хорошо влияет на активность рынка, несмотря на скачок доллара, а также поделились оценками на ближайшую перспективу.
«Покупатели охотно соглашаются на сделки, и цены для них невысокие»
По мнению заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрея Чернышева, на рынке складывается интересная ситуация — переломный момент, а возможно, и очередной рекорд.
— Во-первых, большая доля покупателей пользуется кредитами. В мае их было 32%. Такой цифры не было с 2019 года. В июне показатель увеличился до 34%. Причина — в снизившихся до уровня 2018 года ставках по кредитам на фоне снижения ставки рефинансирования. 2018 год — золотой период на рынке вторички — кредитование было основным драйвером, который подстегивал спрос. Сейчас мы наблюдаем похожую картину. Во-вторых, за июнь средний процент торга снизился на 1% и сейчас составляет 3,5%. В стрессовое время максимальный показатель составлял 8−9%. Такой период мы наблюдали в марте 2022 года. В стабильное и активное время торг опускается до 3−4%. Это подтверждает факт, что покупатели охотно соглашаются на сделки и цены для них невысокие. К тому же доля краткосрочных сделок, когда квартира продается менее чем за две недели, составляет 36%, в прошлом месяце — 33%.
Но если на одной чаше весов положительный фактор — уменьшение ставки рефинансирования, то на другой — рост курса доллара.
— Пока курс не оказывает влияния на цены. Однако согласно экономическим законам ставка рефинансирования при растущем долларе не может дальше снижаться. Даже больше: если курс будет расти на протяжении долгого времени, ставка рефинансирования может пойти вверх. Возможно, сейчас самое благоприятное время для покупки квартиры. Многие наши покупатели так и говорят — успеть бы, пока такие доступные кредиты.
Есть процент продавцов, которые относятся к покупателям с кредитами с недоверием. Они считают, что кредит растянет сделку, им придется открывать счет в банке — все это неудобно. Но, обходя стороной покупателей с кредитами (которых на сегодня больше чем треть), они собственноручно растягивают продажу. А в ситуации непрогнозируемого развития дальнейшей ситуации на фоне продолжающегося международного конфликта (который тем или иным образом влияет на экономику и нашей страны), каждая неделя промедления продажи — это риски.
Андрей Чернышев говорит, что именно сейчас можно продать недвижимость по максимально высокой цене, пока есть какой-то баланс на рынке.
— Если вдруг рост курса доллара продолжится, это приведет к тому, что через два-три месяца покупатели будут настаивать на корректировке цен, так как заработная плата у людей не растет. Вообще можно заметить, что наша национальная валюта зависит от российского рубля. В России доллар укрепился — и у нас он начал расти.
Одной из особенностей продаж летних месяцев является то, что в лидерах двухкомнатные квартиры, которых среди всех покупок 45−47%. Однушки на втором месте — 35%, трехкомнатные за ними — 15%.
«Каждая третья сделка заключается по доверенности»
Управляющий агентством недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Александр Гринман думал, что в июне активность немного спадет, так как обычно в этот период люди заняты выпускными и отпусками. Но все цепочки состоялись, и первый месяц лета по сделкам был так же хорош, как и май. Даже в отпусках белорусы занимаются поиском жилья.
— Рост доллара пока никак не сказался на рынке. Продавцы должны будут быстро среагировать, если курс станет выше и у покупателей возникнут проблемы с получением кредитов. Сейчас сделок с кредитами — 15−20%. Это хороший показатель.
Александр Гринман отмечает, что не уменьшается и количество сделок по доверенности. Такая в агентстве заключается каждая третья. При этом одну из трех приходится исправлять из-за неточностей, а правки влияют на сроки.
Эксперт также считает, что спрос от иногородних покупателей увеличится в июле и августе, но на стоимость квартир не повлияет, так как предложение большое.
— Вторичка, конечно, преобладает над новостройками. Во-первых, новых квартир осталось не так много. Даже «Минск Мир» не выдает уже тех объемов, что раньше — распродают последнее. Во-вторых, цены застройщики не уменьшали. И мы видим, что, например, у «А-100» остался такой же пласт покупателей, притом что стоимость квартир не колебалась.
«У тех, кто имеет жилье в старых домах, есть возможность продать его по хорошей цене»
Сделок по купле-продаже квартир было много и в агентстве «ЭТАЖИ Форте», отмечает агент по операциям с недвижимостью Светлана Никитюк. На активность влияет снижение ставки рефинансирования. Рост доллара пока на рынок ощутимо не повлиял. Цены на квартиры максимально высокие несколько последних месяцев.
— Новостройки держат цены который месяц и дорожают в стоимости, поэтому у тех, кто имеет жилье в старых домах, есть возможность продать его по хорошей цене, — считает Светлана Никитюк. — Предполагаю, что рынок будет таким же активным еще пару месяцев, если не будет никаких непредвиденных стресс-факторов.
Пока не заметила повышенного спроса от иногородних покупателей — родителей будущих студентов. Пик интереса от таких клиентов ожидаю в конце июля — августе, когда будут известны результаты экзаменов и поступления.
— Сейчас основной спрос на жилье эконом- и среднего класса. Квартиры с большими площадями и выше 100 тысяч долларов продаются дольше.
Специалист говорит, что однушки по-прежнему уходят с рынка быстрее. Часто покупатели выбирают между двушкой или трешкой: на рынке есть хорошие предложения с небольшой разницей в цене.